Casă la sat fără autorizație: notificarea pentru casa de 150 mp

E poate cea mai mare schimbare din Codul urbanismului pentru oamenii obișnuiți: o casă întreagă, nu doar o magazie, fără autorizație de construire. Titlurile de presă au simplificat-o până la „acum poți construi casa fără acte”. Nu e adevărat. Notificarea are condiții precise, iar dacă ratezi una, rămâi pe drumul clasic al autorizației. Mai jos ai condițiile, în ordinea în care trebuie verificate, pașii, costurile și lucrurile care nu se schimbă deloc.

Ce spune textul legii

Codul permite, pe baza notificării, „o singură locuință unifamilială cu acces și lot propriu, parter sau demisol și parter, fără subsol, cu o suprafață desfășurată maximă de 150 mp, în intravilanul din mediul rural, cu respectarea regulamentului de urbanism aplicabil”. Locuința trebuie realizată „în baza unor proiecte-tip puse la dispoziție de autoritățile publice centrale sau locale”, rezultate din concursuri de soluții, „sau pe baza unor proiecte individuale întocmite de către colective tehnice de specialitate”, cu respectarea Ghidului de arhitectură pentru mediul rural al Ordinului Arhitecților, „avizate de arhitectul-șef de județ” (art. 294 alin. 2 lit. a pct. ii).

Cele zece condiții, una câte una

1. Mediul rural. Doar în mediul rural, adică în comune. Nu și în orașe sau municipii. Dacă satul tău aparține unui oraș, întreabă primăria cum îl încadrează.
2. Intravilan. Terenul trebuie să fie în intravilan. În extravilan nu se aplică.
3. În afara zonelor protejate și a zonelor de protecție a monumentelor istorice.
4. O singură locuință. Nu două case pe același teren și nu un duplex.
5. Acces și lot propriu. Casa trebuie să aibă propriul teren și acces la drum.
6. Parter sau demisol și parter. Fără etaj. Mansarda nu apare în text.
7. Fără subsol.
8. Cel mult 150 mp suprafață desfășurată, adică suma suprafețelor tuturor nivelurilor.
9. Regulamentul local de urbanism se respectă integral: POT, CUT, retrageri, înălțime, aliniament.
10. Proiectul potrivit: proiect-tip de la autorități sau proiect individual avizat de arhitectul-șef al județului.

Dacă una lipsește, rămâi pe drumul autorizației de construire. Diferența dintre o casă care încape și una care nu încape stă adesea în detalii: un demisol care coboară prea mult poate fi considerat subsol, iar o mansardă te scoate din formula „parter”. Cere proiectantului să-ți confirme în scris încadrarea.

Proiectul: tip sau individual

Proiectul-tip

Codul prevede proiecte-tip puse la dispoziție de autoritățile centrale sau locale, rezultate din concursuri organizate după o metodologie a Ministerului Dezvoltării, în parteneriat cu Ordinul Arhitecților. Întreabă la primărie sau la consiliul județean dacă există deja astfel de proiecte pentru zona ta. Chiar și un proiect-tip trebuie adaptat terenului: studiul geotehnic și cel topografic sunt obligatorii „în vederea adaptării proiectului-tip la condițiile de amplasament” (art. 298 alin. 3).

Proiectul individual

Varianta mai realistă azi: un proiect făcut de „colective tehnice de specialitate, formate din arhitecți cu drept de semnătură și ingineri proiectanți de structuri și proiectanți de instalații”, care respectă Ghidul de arhitectură pentru încadrarea în specificul local din mediul rural, elaborat de Ordinul Arhitecților, și e avizat de arhitectul-șef al județului. Avizul arhitectului-șef de județ e pasul în plus față de notificarea pentru anexe.

Pașii, în ordine

1. Verifici terenul: intravilan, zonă de locuințe, regulamentul local. Un certificat de urbanism de informare te ajută. Vezi certificatul de urbanism explicat.
2. Studiul topografic și studiul geotehnic, obligatorii pentru această casă (art. 298 alin. 3).
3. Proiectul: tip, adaptat, sau individual, cu avizul arhitectului-șef al județului.
4. Notificarea la primărie: formularul, proiectul tehnic de execuție cu conținut simplificat și taxele (art. 295 alin. 4).
5. Răspunsul primăriei, în 15 zile lucrătoare: aprobare tacită, cerere de clarificări, cerere de autorizație sau respingere motivată (art. 296 alin. 1).
6. Începerea lucrărilor, la 15 zile calendaristice după împlinirea termenului (art. 296 alin. 6). Ai 3 ani să termini (art. 296 alin. 5).
7. Panoul de identificare la vedere, de la începerea lucrărilor (art. 298 alin. 5).
8. Construcția, cu antreprenor sau în regie proprie (art. 298 alin. 4).
9. Recepția, între tine, constructor și un reprezentant al primăriei. Procesul-verbal se înregistrează în Registrul Național al Construcțiilor; până la funcționarea registrului, o copie merge la inspectoratul în construcții (art. 298 alin. 6).
10. Intabularea casei în cartea funciară, pe baza dovezii notificării și a înregistrării în registru (art. 298 alin. 7).

Ce se schimbă față de autorizație și ce nu

Notificarea „are rolul unei declarații pe propria răspundere” (art. 297 alin. 2). Primăria nu răspunde pentru eventualele litigii sau sarcini ale terenului; răspunderea e a ta (art. 297 alin. 1). Iar respectarea regulamentului urbanistic și a normelor de calitate rămâne obligatorie (art. 297 alin. 3). Notificarea simplifică procedura, nu scade standardele.

Costurile

• Taxa de autorizare, plătită și la notificare: 0,5% din valoarea lucrărilor pentru o clădire rezidențială (Codul fiscal, art. 474 alin. 5). Pentru o casă de 150 mp, valoarea nu poate fi mai mică decât valoarea impozabilă a clădirii (art. 474 alin. 7 lit. b).
• Studiile geotehnic și topografic și proiectul: prețuri libere.
• Timbrul de arhitectură, 0,05%, unde se aplică.

Pentru comparație cu drumul clasic, cu toate costurile calculate pe o casă de 150 mp, vezi ghidul autorizației de construire, secțiunea „Cât costă”.

Lucruri la care trebuie să te gândești înainte

• Utilitățile. La sat, de multe ori nu există canalizare. Fosa septică sau stația de epurare se proiectează odată cu casa; regulile sunt în ghidul pentru fosă, foraj și puț.
• Creditul. Dacă finanțezi casa cu un credit ipotecar, întreabă banca din timp ce documente acceptă în locul autorizației de construire.
• Extinderea ulterioară. Dacă peste câțiva ani vrei un etaj sau o mansardă, faci autorizație pentru extindere, cu regulamentul de atunci.
• Anexele. Garajul, bucătăria de vară sau magazia au regulile lor: anexa gospodărească: ce acte îți trebuie.

Ce riști dacă o faci fără notificare

Construcția fără notificare, acolo unde ajungea notificarea, se amendează cu 5.000 – 50.000 de lei; dacă nu respecți condițiile și îți trebuia autorizație, amenda e de 50.000 – 1.000.000 de lei (Codul urbanismului, art. 357 alin. 4). Începerea lucrărilor înainte să clarifici ce ți-a cerut primăria în procedura notificării e o contravenție separată (art. 357 alin. 1 lit. u). Pentru casele de cel mult 150 mp, parter sau parter și etaj, Codul permite regularizarea, dacă sunt respectate regulile (art. 301 alin. 2); vezi autorizația de regularizare.

Întrebări frecvente

Pot construi o casă fără autorizație de construire în 2026?

Doar la sat, în intravilan, în afara zonelor protejate: o singură casă parter sau demisol și parter, fără subsol, de cel mult 150 mp desfășurați, pe bază de notificare, cu proiect-tip sau proiect individual avizat de arhitectul-șef al județului (Codul urbanismului, art. 294 alin. 2 lit. a pct. ii).

Casa cu mansardă intră la notificare?

Textul vorbește doar de „parter sau demisol și parter, fără subsol”. O mansardă locuibilă e un nivel în plus, deci casa nu se mai încadrează. Întreabă primăria înainte de proiect.

Trebuie studiu geotehnic pentru casa construită pe notificare?

Da. Pentru această casă, studiul geotehnic și cel topografic sunt obligatorii (art. 298 alin. 3).

Cât durează notificarea pentru o casă?

Primăria are 15 zile lucrătoare să răspundă; dacă tace, aprobarea e tacită. Începi după încă 15 zile calendaristice (art. 296). Înainte, ai nevoie de studii, proiect și avizul arhitectului-șef al județului.

Se aplică și la oraș?

Nu. Notificarea pentru casa de 150 mp e doar pentru intravilanul din mediul rural.

Pot intabula casa făcută pe notificare?

Da, pe baza dovezii notificării și a înregistrării procesului-verbal de recepție în Registrul Național al Construcțiilor (art. 298 alin. 7).

Surse

1. Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Legea nr. 169/2026), forma rectificată la 14.10.2026: art. 294 alin. (2) lit. a) pct. (ii), art. 295–298 (procedura notificării, studiile obligatorii, recepția, intabularea), art. 301 (regularizarea), art. 357 alin. (1) lit. u) și alin. (4).
2. Codul fiscal: art. 474 alin. (5) și (7).