Cât durează dezmembrarea unui teren în 2026 și ce s-a schimbat

„Dezmembrarea” e cuvântul pe care îl folosește toată lumea când vrea să împartă un teren în două: ca să vândă o parte, ca să-i dea un lot copilului sau ca să separe casa de grădină. Până în august 2026 era o operațiune strict de cadastru și notar. Codul urbanismului (Legea 169/2026) a adăugat un pas obligatoriu la primărie, pe care cei mai mulți topografi și proprietari încă nu-l iau în calcul. Mai jos sunt pașii în ordine, termenele oficiale, costurile și granița dintre dezlipire și parcelare.

Regulamentul local decide cât de mic poate fi un lot. În Bragadiru, de exemplu, o casă izolată cere un lot de cel puțin 300–350 mp; detaliile pe zone sunt în articolul despre PUG-ul orașului.

Dezlipire, alipire, parcelare: cum le deosebești

• Dezlipirea (în vorbirea curentă, dezmembrarea) e „o operațiune cadastrală de micșorare a întinderii unui imobil”: din terenul tău se desprinde o parte care devine un imobil separat, cu carte funciară proprie (Codul urbanismului, art. 216 alin. 3, care trimite la Codul civil, art. 879).
• Alipirea e operațiunea inversă: două sau mai multe terenuri învecinate devin unul singur (Legea 7/1996, art. 25 alin. 1).
• Parcelarea e altceva: împărțirea unui teren „în trei sau mai multe parcele, în vederea realizării de construcții noi și cu stabilirea condițiilor urbanistice” (art. 216 alin. 1). Ce o deosebește de dezlipire e scopul construirii (art. 216 alin. 3).

Dacă vrei să faci loturi de case de vânzare, ești la parcelare: îți trebuie PUZ sau, pentru cel mult 12 loturi, o singură dată, PUD (art. 218). Cât durează asta afli în cât durează un PUZ, iar câte loturi încap, în simulatorul de parcelare.

Loturile din spate rezultate dintr-o dezmembrare au nevoie de acces la drum. Dacă îl faci prin servitute, vezi ce lățime cere autorizația în articolul despre servitutea de trecere auto.

Noutatea din 2026: certificatul de urbanism pentru operațiuni cadastrale

Codul a introdus un certificat de urbanism special prin care primăria „face cunoscute condițiile necesare realizării operațiunilor de dezlipire, alipire sau de înscriere a unor servituți de trecere, evidențieri, reevidențieri de imobile în cartea funciară” (art. 256 alin. 1). Iar sancțiunea e cea mai dură din drept: operațiunile și actele juridice făcute „în lipsa certificatului de urbanism sau cu nerespectarea condițiilor impuse prin acesta, sunt lovite de nulitate absolută” (art. 256 alin. 2).

Ce depui pentru el (art. 256 alin. 7):

• extrasul de carte funciară la zi sau, pentru un teren neînscris, planul de încadrare în zonă;
• împuternicirea proprietarului, dacă cererea o face altcineva;
• documentația cadastrală făcută de o persoană autorizată, pe baza unui plan cu propunerea de dezmembrare sau de comasare întocmit de un arhitect sau urbanist, care respectă planurile urbanistice ale zonei.

Primăria are 10 zile lucrătoare (art. 256 alin. 4). Poate emite certificatul, cu documentația vizată spre neschimbare anexată; poate emite un certificat negativ, motivat, dacă operațiunea contravine planurilor urbanistice; poate respinge cererea pentru documentație incompletă; sau poate emite certificatul cu obligația unui PUZ, dacă împarți în mai mult de 3 parcele (art. 256 alin. 8).

Pașii și termenele, în ordine

Termenele din pașii 2, 3 și 5 sunt din Codul urbanismului și din Ordinul ANCPI nr. 1.764/2019, în forma din Ordinul 1.622/2025. Adunate, fac 24 de zile lucrătoare, adică aproape cinci săptămâni, fără timpul pentru topograf, arhitect și notar.

De ce e nevoie de notar

Legea cadastrului spune: „Actele de alipire și dezlipire a imobilelor înscrise în cartea funciară se încheie în formă autentică” (Legea 7/1996, art. 25 alin. 2). Proprietarul își exprimă voința de a împărți sau de a uni terenul printr-un act la notar, care trimite apoi cererea de înscriere la cadastru. Dacă terenul are mai mulți proprietari, toți semnează.

Cât costă

• Oficiul de cadastru: 60 de lei pentru recepție și 60 de lei pentru înscriere, pe imobil (Ordinul ANCPI 16/2019, codurile 2.2.1 și 2.2.2). Cu urgență, se adaugă de 4 ori tariful normal.
• Certificatul de urbanism: câțiva lei, după suprafață: la oraș între 5 și 14 lei, plus 0,01 lei/mp peste 1.000 mp; la sat, jumătate (Codul fiscal, art. 474 alin. 1–2).
• Topograful și arhitectul: preț liber, negociat.
• Notarul: onorariul pentru actul de dezlipire, plus extrasul de carte funciară pentru autentificare.

Ce întârzie o dezmembrare

1. Loturile nu respectă regulamentul. Suprafața, frontul la stradă sau accesul nu se încadrează: certificat negativ sau cerere de modificare.
2. Un lot rămâne fără acces la drum. Atunci ai nevoie și de o servitute de trecere, care se înscrie tot pe baza certificatului pentru operațiuni cadastrale. Vezi servitute de trecere sau drum de acces și instrumentul pentru hotar și drum de acces.
3. Suprafața din măsurători diferă de cea din carte funciară. Întâi se rezolvă diferența, apoi se dezlipește. Detaliile sunt în suprafața din măsurători diferită de acte.
4. Terenul are ipotecă. Banca trebuie de regulă să-și dea acordul, pentru că ipoteca grevează și loturile rezultate.
5. Terenul nu are carte funciară. Întâi faci prima înregistrare: 15 zile lucrătoare la cadastru. Vezi cât durează cadastrul unui teren.

Dezmembrarea și impozitul la vânzare

Un detaliu care contează când vinzi un lot: data de la care se numără cei 3 ani pentru impozit rămâne data la care ai dobândit terenul inițial, nu data dezlipirii. La alipire, se ia data parcelei celei mai mari. Regulile, cu exemple, sunt în impozitul la vânzarea unui teren.

Exemplu de calendar

Întrebări frecvente

Cât durează dezmembrarea unui teren?

Termenele oficiale sunt: certificatul de urbanism pentru operațiuni cadastrale în cel mult 10 zile lucrătoare, recepția la cadastru în 7 zile lucrătoare și înscrierea în alte 7, cu act autentic la notar între ele. Adunate, aproape cinci săptămâni, plus timpul topografului și al arhitectului.

Trebuie certificat de urbanism pentru dezlipirea unui teren?

Da, din 25 august 2026: certificatul de urbanism pentru operațiuni cadastrale. Fără el, operațiunea și actele aferente sunt nule absolut (Codul urbanismului, art. 256 alin. 2).

Cât durează dezmembrarea la notar?

Actul de dezlipire se semnează după recepția documentației la cadastru, cu un extras pentru autentificare eliberat în 2 zile lucrătoare. Apoi notarul trimite cererea, iar înscrierea durează 7 zile lucrătoare (3 cu urgență).

Cât costă dezmembrarea unui teren?

La cadastru, 60 de lei pentru recepție și 60 de lei pentru înscriere, pe imobil (Ordinul ANCPI 16/2019, codurile 2.2.1 și 2.2.2). Se adaugă certificatul de urbanism, topograful, arhitectul și notarul.

Care e diferența dintre dezmembrare și parcelare?

Parcelarea înseamnă împărțirea în trei sau mai multe parcele pentru construcții noi și cere PUZ sau PUD. Dezlipirea e doar micșorarea unui imobil, fără scop de construire (art. 216).

Cât durează alipirea a două terenuri?

La fel ca dezlipirea: certificat de urbanism în cel mult 10 zile lucrătoare, recepție în 7, act autentic la notar și înscriere în încă 7 zile lucrătoare.

Surse

1. Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Legea nr. 169/2026), forma rectificată la 14.10.2026: art. 216 (parcelarea și diferența față de dezlipire), art. 218–219, art. 256 (certificatul de urbanism pentru operațiuni cadastrale).
2. Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, forma consolidată la 13.07.2026: art. 25 (alipirea și dezlipirea, forma autentică).
3. Ordinul ANCPI nr. 1.622/2025 (termenele: codurile 2.2.1, 2.2.2, 2.7.3) și Ordinul ANCPI nr. 16/2019 (tarifele).
4. Codul fiscal: art. 111 alin. (2) lit. b), art. 474 alin. (1)–(2).