Teren de vânzare în Roman: ce verifici

Roman are 63.432 de locuitori cu domiciliul aici și 56 de autorizații de construire pentru locuințe în 2025. Dacă te gândești să cumperi un lot aici, mai jos e tot ce verifici înainte de avans, cu cifrele orașului și cu instrumentele site-ului.

Roman: între Moldova și Siret, cu străzile aproape toate asfaltate

Romanul e așezat aproape de confluența Moldovei cu Siretul, iar Legea 575/2001 îl trece cu inundații pe cursurile de apă și cu intensitate seismică de gradul VII. Pentru un teren de casă, apa e întrebarea principală: verifică pe harta de inundabilitate dacă lotul e în zona care poate fi acoperită o dată la 100 de ani și întreabă vecinii dacă au avut apă în curte.

Orașul are unul dintre cele mai mici teritorii dintre municipii, sub 30 de km², iar intravilanul a rămas practic același din 2011 (1.610 ha în 2025, după INS). În schimb, străzile au fost modernizate aproape complet: 99 din 100 de km, față de 86 din 96 în 2015. Un teren în Roman are deci rar problema drumului de pământ, dar și puțin loc de extindere în oraș.

Roman, în cifre: oameni și case noi

Din 2011 până în 2026, Roman a pierdut 10.533 de locuitori cu domiciliul aici (de la 73.965 la 63.432, INS). Cumpărătorii sunt mai puțini, deci ai timp să verifici fără grabă.

În 2025, s-au eliberat 56 de autorizații de construire pentru clădiri rezidențiale în Roman, mai multe decât în anii 2015–2017 (media de atunci: 40 pe an). În 2023–2025 s-au terminat 139 de locuințe noi. Un teren lângă un cartier nou are de obicei acces mai ușor la utilități. Întreabă totuși primăria ce se mai autorizează în zonă, ca să nu ai surprize cu un bloc în fața casei.

Cât intravilan și câte străzi modernizate are Roman

La străzi, INS consemnează 100 de km în total și 99 de km modernizați, adică acoperiți cu asfalt, beton sau piatră fasonată: 99%. În 2015 erau modernizați cu 13 km mai puțin. A rămas nemodernizat cam un kilometru. În județul Neamț, niciun alt oraș nu are o pondere mai mare de străzi modernizate.

În evidența INS pe 2025, intravilanul din Roman are 1.610 ha. Din 2011 cifra abia s-a mișcat (atunci erau 1.617 ha), deci orașul nu și-a lărgit perimetrul construibil: loturile de casă se caută în aceleași limite ca atunci.

Aceleași cifre pentru Roman și cele mai apropiate patru orașe (distanța e în linie dreaptă):

Oraș	Intravilan	Față de 2011	Străzi modernizate	Canalizare față de rețeaua de apă	Autorizații de locuințe la 1.000 de locuitori
Roman	1.610 ha	la fel	99%	84%	1,2
Buhuși (29 km)	894 ha	la fel	67%	92%	0,7
Târgu Frumos (32 km)	922 ha	+102%	83%	83%	2,1
Roznov (33 km)	1.195 ha	*+250%	67%	84%	1,7
Bacău (39 km)	3.940 ha	+13%	87%	120%	0,6

Dintre cele cinci orașe, Roman are cea mai mare pondere de străzi modernizate.

Cifrele sunt ale INS, pe 2025. La autorizații am luat media pe an din 2023–2025 (clădiri rezidențiale) și am împărțit-o la populația de la recensământul din 2021. * Schimbare bruscă în seria INS a intravilanului, posibil corecție de evidență.

Riscul de inundații în Roman

Pe cartografierea oficială a inundațiilor, 8,5% din teritoriul administrativ al municipiului poate ajunge sub apă o dată la 100 de ani, iar la o viitură foarte rară, o dată la 1.000 de ani, 10%.

Procentul e pe tot teritoriul din Roman, cu luncă și câmp cu tot. Pentru lotul tău contează punctul exact, pe care îl verifici pe harta zonelor inundabile. Un teren din zona inundabilă se asigură mai greu, iar construcția poate cere măsuri în plus.

Mai sunt și alte lucruri de văzut pe hartă: linii de înaltă tensiune, depozite de deșeuri, zone industriale. Le găsești pe toate în riscurile din jurul unei adrese.

Apă, canal și gaz în Roman

Pe hârtie, adică în statistica INS din 2025, Roman are 106,7 km de rețea de apă, 89,9 km de canalizare și 121,8 km de conducte de gaze.

Rețeaua de canal e mai scurtă decât cea de apă, la circa 84%. În centrul municipiului nu e o problemă, dar la periferie și în zonele parcelate recent merită întrebat înainte de avans.

Rețeaua de gaze din Roman nu acoperă neapărat toate străzile. Distribuitorul îți spune, pe baza unui plan de situație, dacă lotul poate fi racordat și cât costă.

Pașii pentru fiecare utilitate (cereri, avize, termene) sunt în ghidul racordării la utilități. Varianta fără canal (bazin vidanjabil, stație de epurare) e explicată în ghidul pentru casele fără canalizare.

Internet rapid pe lot?

Datele ANCOM arată că 100% dintre adresele din Roman pot avea internet de cel puțin 100 Mbps, iar 99% fibră de 1 Gbps.

Pentru o adresă anume contează operatorii care au rețea pe stradă: cere oferta pe adresa exactă. Satele din tot județul, cu acoperirea lor, sunt în harta satelor cu internet rapid.

Ce ai aproape în Roman

Pentru o familie care se mută în Roman, câteva repere: Roman are 9 școli cu clasa a VIII-a, cu media 6,93 la Evaluarea Națională 2026, 9 grădinițe, dintre care 7 de stat, Spitalul Municipal de Urgență Roman și un hipermarket Kaufland în oraș.

Pe larg: verificatorul școlii de la adresa ta și ghidul orașului Roman.

Cât plătești impozit pe teren

Roman are rangul II în Legea 351/2001, pentru că e municipiu. Pentru terenul din intravilan, Codul fiscal (art. 465) stabilește suma pe hectar după rang și după zona din hotărârea consiliului local. Diferența dintre zona A și zona D poate fi mare.

În calculatorul de mai jos pui suprafața, rangul II și zona străzii. Zona o găsești în hotărârea consiliului local din Roman sau o afli la ghișeul de taxe.

Intravilan, PUG și certificatul de urbanism

La marginea municipiului Roman se vând multe terenuri agricole prezentate ca „viitor intravilan”. Atenție: construcții noi se fac doar în intravilan (Legea 18/1991, art. 91), iar din august 2026 intravilanul se extinde doar în zonele de urbanizare prevăzute în PUG, nu la cererea unui proprietar.

Hârtia care contează e certificatul de urbanism. Îl ceri la primăria Roman, iar în el apar regimul de înălțime, procentul de ocupare, retragerile și avizele pe care le vei plăti.

Dacă vrei să împarți terenul, ține cont că o parcelare în trei sau mai multe loturi cere un PUZ (Codul urbanismului, art. 218), ceea ce înseamnă luni de avize. Un calcul rapid pe hartă îl faci în simulatorul de parcelare.

Un lot fără ieșire la drum public e o problemă, chiar dacă vânzătorul „trece de ani de zile prin curtea vecinului”. Dreptul de trecere trebuie înscris în cartea funciară; detalii în hotarul și drumul de acces.

Drumul spre serviciu

Pe drum, fără trafic: 49 de kilometri (cam 55 de minute cu mașina) până la Piatra Neamț, reședința județului și 58 de kilometri până la aeroportul Bacău.

Cea mai apropiată autostradă e A7, la 32 de kilometri în linie dreaptă.

Dacă nu găsești aici

Pentru comparație, aceleași verificări pentru orașele cele mai apropiate de Roman:

• teren de vânzare în Buhuși (29 de kilometri în linie dreaptă, județul Bacău)
• teren de vânzare în Târgu Frumos (32 de kilometri în linie dreaptă, județul Iași)
• teren de vânzare în Roznov (33 de kilometri în linie dreaptă)
• teren de vânzare în Bacău (39 de kilometri în linie dreaptă, județul Bacău)

Terenuri în Roman, pe anuntat.ro

Anunțurile de mai jos sunt cele active acum pe site pentru Roman și, dacă sunt puține, pentru județul Neamț.

Pentru ritmul real al vânzărilor, uită-te la tranzacțiile din județul Neamț, lunar, din statistica ANCPI.

Ai un teren de vânzare în Roman? Publică anunțul gratuit, cu pinul pe hartă, iar cumpărătorii văd automat riscurile, internetul și ce e în jurul lui.

Ce verifici, pe scurt

Pe scurt, înainte de orice semnătură:

• accesul legal: drum public sau servitute înscrisă
• planul de amplasament din cadastru, comparat cu gardurile de pe teren
• un certificat de urbanism nou, pe proiectul tău, nu cel vechi al vânzătorului
• un extras de carte funciară proaspăt: cine e proprietar și ce sarcini are terenul
• datoriile la taxe locale, din certificatul fiscal
• ce se poate construi pe loturile vecine

Dacă vrei lista pe hârtie, descarc-o în PDF; încape pe o pagină A4.

Despre viața de zi cu zi în Roman (școli, spitale, magazine, clima) găsești totul în ghidul orașului Roman. Pentru partea de acte și notari, citește notarii din Roman și actele casei.

Întrebări frecvente

Cum se calculează impozitul pe teren în Roman?

Roman are rangul II (Legea 351/2001). Restul îl face zona străzii, stabilită prin hotărâre de consiliu local.

Se construiește mult în Roman?

În 2025, 56 de autorizații de construire pentru clădiri rezidențiale, după INS, iar în 2023–2025 s-au terminat 139 de locuințe.

Are Roman rețea de gaze?

Roman are 121,8 km de conducte de distribuție a gazelor (INS, 2025). Nu toate străzile au; întreabă distribuitorul pentru adresa lotului.

Cât din Roman e în zona inundabilă?

8,5% din teritoriul administrativ e în zona inundabilă o dată la 100 de ani, pe hărțile Apelor Române (ciclul II). Pentru un lot anume contează punctul exact.

Surse

1. INS, TEMPO Online: POP107D (populația după domiciliu), LOC108B (autorizații de construire), LOC104B (locuințe terminate), GOS106B, GOS110A, GOS116A (rețelele de apă, canal și gaze).
2. INS, TEMPO Online: GOS102A (suprafața intravilană a municipiilor și orașelor), GOS104A și GOS105A (lungimea străzilor orășenești și a celor modernizate), date pe 2025.
3. Administrația Națională „Apele Române”, hărțile de hazard la inundații (ciclul II).
4. ANCOM, harta rețelelor de foarte mare capacitate (date din mai 2023) și lista ANCOM 2025 a localităților fără 100 Mbps.
5. Legea fondului funciar nr. 18/1991, art. 91–92.
6. Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Legea nr. 169/2026): art. 151 (extinderea intravilanului) și art. 218 (parcelarea).
7. Codul fiscal (Legea nr. 227/2015), art. 465 (impozitul pe teren).
8. Legea nr. 351/2001, anexa II (rangul localităților).
9. Legea nr. 575/2001 (zonele de risc natural), anexele 3 și 5.