Uzufruct sau drept de abitație: ce îți păstrezi când dai casa copiilor
Pe scurt: uzufructul e cel mai larg drept pe care îl poți păstra asupra casei dăruite. O folosești întocmai ca proprietarul, o poți închiria și poți chiar ceda dreptul (Codul civil, art. 703, 714, 715). Dreptul de abitație îți dă doar dreptul să locuiești acolo cu familia. Nu poate fi cedat, iar casa nu poate fi închiriată (art. 750, 752). Pentru un părinte care vrea doar să rămână acasă, abitația ajunge. Dacă vrea și venitul din chirie, are nevoie de uzufruct.
„Vă dau apartamentul, dar eu rămân acolo până mor.” Fraza asta o aud zilnic notarii. Se poate scrie în contract în două feluri, iar diferența apare abia peste ani, când părintele vrea să se mute la un copil și să închirieze apartamentul. Sau când cel care a primit nuda proprietate vrea să-l vândă.
Trei drepturi, de la cel mai larg la cel mai îngust
Codul civil are trei drepturi prin care cineva folosește casa altcuiva: uzufructul (art. 703–748), uzul (art. 749) și abitația (art. 750). Uzul privește în special terenurile și bunurile care dau fructe: poți culege fructele doar pentru nevoile tale și ale familiei. Abitația e varianta pentru locuință.
| Uzufruct | Drept de abitație | |
|---|---|---|
| Ce poți face | Folosești bunul și culegi fructele, întocmai ca proprietarul, păstrând substanța (art. 703) | Locuiești în casă cu soțul, copiii, părinții sau alte persoane întreținute (art. 750) |
| Poți închiria casa | Da (art. 715) | Nu (art. 752) |
| Poți ceda dreptul altcuiva | Da, dacă nu s-a interzis (art. 714) | Nu (art. 752) |
| Cât durează | Cel mult pe viață pentru o persoană fizică (art. 708) | Cât e prevăzut în act; de obicei pe viață |
| Cine plătește reparațiile curente | Uzufructuarul | Titularul abitației, dacă ocupă toată locuința (art. 753) |
| Se stinge | La moartea titularului, la termen, prin renunțare, prin neuz 10 ani (art. 746) | Similar, prin trimiterea la regulile uzufructului |
Uzufructul, în practică
Cu uzufruct, părintele e practic proprietar pe viață, fără dreptul de a vinde casa. Poate locui acolo, poate închiria și încasa chiria, poate chiar ceda uzufructul cuiva. Dacă se mută la un copil în alt oraș, apartamentul nu stă gol: îl închiriază și din chirie își plătește îngrijirea. Locațiunile încheiate de uzufructuar și înscrise în cartea funciară rămân opozabile proprietarului și după moartea uzufructuarului, până la termenul lor, dar cel mult 3 ani (art. 715 alin. 2).
Partea mai puțin plăcută: uzufructuarul suportă reparațiile de întreținere, iar la final nu poate cere despăgubiri pentru lucrările adăugate, cu excepția celor necesare (art. 716). Dacă părintele pune geamuri noi sau renovează baia, investiția rămâne copilului.
Chiria încasată de uzufructuar e venitul lui și se impozitează ca orice chirie. Din 2026, venitul net e chiria minus o cotă forfetară de 20% (Codul fiscal, art. 84 alin. 3), iar impozitul e 10% din acest net. Calculul exact, cu termenele de la ANAF, îl găsești în calculatorul impozitului pe chirie.
Abitația, în practică
Abitația e mai simplă și mai limitată. Părintele locuiește în casă cu cine are dreptul să locuiască (soț, copii, părinți, persoane întreținute), chiar dacă nu era căsătorit sau nu avea copii când s-a constituit dreptul (art. 750). Nu poate închiria și nu poate ceda abitația (art. 752). Dacă se mută, dreptul rămâne pe hârtie, dar nu-i aduce niciun ban.
Pentru nudul proprietar, abitația e mai comodă. Știe că nu va apărea un chiriaș străin în apartament și că dreptul nu va trece la altcineva. De aceea copiii preferă de multe ori abitația, iar notarii o propun când părintele spune doar „vreau să rămân acasă”.
Un caz frecvent: domnul Ion își donează apartamentul fiului și își păstrează abitația. După cinci ani se mută la fiică, în alt oraș, și ar vrea să închirieze apartamentul ca să aibă un venit. Nu poate: abitația nu permite închirierea. Fiul, nud proprietar, nici el nu poate închiria, pentru că tatăl are în continuare dreptul de a locui acolo. Apartamentul stă gol până se înțeleg. Cu uzufruct, domnul Ion l-ar fi închiriat a doua zi.
Cum alegi
- Alege uzufructul dacă există o șansă reală să te muți și vrei venitul din chirie, sau dacă locuința e mare și vrei să închiriezi o parte.
- Alege abitația dacă vrei doar siguranța că nu poți fi scos din casă, iar copilul vrea să știe că nimeni altcineva nu va intra acolo.
- Oricare ai alege, scrie în contract cine plătește întreținerea blocului, impozitul și reparațiile mari. Legea împarte cheltuielile, dar un contract clar evită discuțiile.
Impozitul și notarea
Constituirea sau rezervarea uzufructului, ca parte a unei donații între rude, intră sub scutirea de la art. 111 alin. (2) lit. b) din Codul fiscal. Între alte persoane, impozitul pe dezmembrăminte se calculează la valoarea declarată. Dacă aceasta e sub grilă, baza e 20% din valoarea minimă din studiul notarilor (art. 111 alin. 4^1 lit. b). Nuda proprietate transmisă separat are baza de 80% din grilă (lit. c).
Uzufructul și abitația se înscriu în cartea funciară (art. 704 face trimitere la regulile de carte funciară). Asta contează pentru tine: un cumpărător care ar lua nuda proprietate de la copil vede dreptul tău în extras și știe că nu se poate muta acolo cât trăiești. Nuda proprietate se poate vinde, dar cumpărătorul preia casa cu tine în ea.
Comparațiile despre cum îi dai casa copilului continuă în donație sau vânzare-cumpărare și contract de întreținere sau donație.
Întrebări frecvente
Ce înseamnă uzufruct viager?
Uzufruct pe toată durata vieții titularului. Pentru o persoană fizică, uzufructul e cel mult viager, iar dacă actul nu spune durata, se prezumă că e viager (Codul civil, art. 708).
Pot închiria casa pe care am drept de abitație?
Nu. Bunul care face obiectul dreptului de abitație nu poate fi închiriat, iar dreptul nu poate fi cedat (Codul civil, art. 752).
Copilul poate vinde casa în care am uzufruct?
Poate vinde nuda proprietate, dar cumpărătorul preia casa grevată de uzufructul tău, înscris în cartea funciară. Nu te poate scoate din casă cât trăiești.
Cine plătește impozitul pe clădire când există uzufruct?
Codul fiscal leagă impozitul de proprietar, iar contractul poate stabili cine îl suportă între voi. Scrie asta explicit, ca să nu existe discuții la primărie sau în familie.
Surse
- Codul civil, forma consolidată: art. 703–704, 708, 714–716 și 746 (uzufructul), art. 749–753 (uzul și abitația).
- Codul fiscal, forma consolidată: art. 84 alin. (3) (venitul net din chirie, cota de 20%), art. 111 alin. (2) lit. b) și alin. (4^1) lit. b)–c) (baza pentru dezmembrăminte și nuda proprietate).
