Cât durează partajul: la notar, în instanță și după divorț

Partajul e momentul în care coproprietarii, frați după o moștenire sau soți după un divorț, împart ce au în comun. Dacă vă înțelegeți, e o formalitate. Dacă nu, devine unul dintre cele mai lungi procese civile. Mai jos ai cele două drumuri, ce le lungește și ce poți face ca să scurtezi drumul în instanță.

Partajul se poate cere oricând

Codul civil spune: „Încetarea coproprietății prin partaj poate fi cerută oricând”, afară de cazul în care partajul a fost suspendat prin lege, act juridic sau hotărâre judecătorească (art. 669). Iar partajul „poate fi făcut prin bună învoială sau prin hotărâre judecătorească” (art. 670). Nu există un termen după care să pierzi dreptul. Există însă motive practice să nu amâni: impozitele, cheltuielile și conflictele cresc cu timpul.

Partajul la notar: când vă înțelegeți

Pașii

1. Vă înțelegeți asupra loturilor: cine ia ce și cine plătește diferența, adică sulta.
2. Strângeți actele: actele de proprietate, certificatul de moștenitor sau sentința de divorț, actele de identitate, documentația cadastrală. Notarul cere extrasul de carte funciară pentru autentificare (2 zile lucrătoare la ghișeu).
3. Semnați actul de partaj în formă autentică. Pentru imobile, efectele se produc doar dacă actul autentic e înscris în cartea funciară (Codul civil, art. 680 alin. 2).
4. Notarul trimite cererea de intabulare în aceeași zi sau a doua zi lucrătoare. Înscrierea durează 7 zile lucrătoare (Ordinul ANCPI 1.764/2019, în forma din 2025). Vezi cât durează intabularea.

Fiecare coproprietar devine proprietar exclusiv al bunurilor primite de la data stabilită în actul de partaj, dar nu mai devreme de data încheierii actului (art. 680 alin. 1).

Ce întârzie partajul la notar

• Imobilul nu are cadastru sau suprafața din acte diferă de cea măsurată. Întâi se face cadastrul; vezi cât durează cadastrul unui teren.
• Vreți să împărțiți terenul în loturi. Din august 2026, dezlipirea cere un certificat de urbanism pentru operațiuni cadastrale (Codul urbanismului, art. 256). Vezi cât durează dezmembrarea unui teren.
• Un coproprietar e minor sau sub ocrotire. Partajul are nevoie de autorizări suplimentare.
• Imobilul are ipotecă. Banca trebuie să fie de acord cu noua situație.
• Nu s-a terminat succesiunea. Partajul bunurilor moștenite presupune întâi certificatul de moștenitor; vezi cât durează succesiunea.

Partajul în instanță: când nu vă înțelegeți

Dacă nu ajungeți la o înțelegere, instanța parcurge doi pași mari.

Pasul 1: încheierea de admitere în principiu

Instanța stabilește „bunurile supuse împărțelii, calitatea de coproprietar, cota-parte ce se cuvine fiecăruia și creanțele născute din starea de proprietate comună” (Codul de procedură civilă, art. 984 alin. 1). La o moștenire, stabilește și datoriile și sarcinile ei. Dacă pentru loturi e nevoie de măsurători și evaluări, dă o încheiere de admitere în principiu, prin care se pronunță și asupra cererilor legate, cum sunt raportul donațiilor sau reducțiunea liberalităților (art. 985 alin. 1 și 2).

Pasul 2: expertiza și hotărârea

Prin aceeași încheiere, instanța dispune o expertiză. Raportul arată valoarea bunurilor, dacă sunt „comod partajabile în natură” și propune loturile (art. 985 alin. 3). Apoi instanța formează loturile și le atribuie. Dacă loturile nu sunt egale, diferența se întregește în bani (art. 984 alin. 2).

Dacă se descoperă alți coproprietari sau bunuri omise, instanța poate da o încheiere suplimentară (art. 986), ceea ce lungește procesul.

Cum se împarte o casă care nu se poate împărți

Ca regulă, partajul se face în natură, proporțional cu cota fiecăruia. Dacă bunul e indivizibil sau nu se poate împărți comod, cum e un apartament, se folosește una dintre două soluții (Codul civil, art. 676):

• atribuirea întregului bun unuia sau mai multor coproprietari, la cererea lor, în schimbul unei sulte plătite celorlalți;
• vânzarea bunului, așa cum stabilesc coproprietarii sau, dacă nu se înțeleg, la licitație publică, și împărțirea prețului după cote.

Vânzarea la licitație aduce de obicei mai puțini bani decât o vânzare liberă. E un argument bun ca să încercați o înțelegere chiar și în timpul procesului.

De ce durează

• Expertiza. Evaluarea imobilelor și propunerea de loturi iau timp, iar părțile pot face obiecțiuni.
• Citarea tuturor coproprietarilor, inclusiv a celor din străinătate.
• Cererile legate: raportul donațiilor, reducțiunea, creanțele dintre coproprietari.
• Apelul împotriva hotărârii.

Legea nu fixează o durată, iar fiecare amânare adaugă săptămâni sau luni. De aceea, un proces de partaj se planifică în luni sau ani, nu în săptămâni. Avantajul instanței e că ajungi la o soluție chiar dacă un coproprietar refuză orice înțelegere.

Cum scurtezi un partaj început în instanță

Procesul nu te obligă să mergi până la capăt. Codul de procedură civilă îi cere instanței să „stăruie ca părțile să împartă bunurile prin bună învoială” în tot cursul procesului. Dacă ajungeți la o înțelegere, instanța hotărăște potrivit ei (art. 983 alin. 1 și 2). Practic, poți scurta drumul cu luni de zile:

• Acceptați o singură evaluare. Cele mai multe amânări vin din obiecțiunile la expertiză. Dacă vă puneți de acord asupra valorii, rămâne doar împărțirea.
• Separați bunurile simple de cele disputate. Puteți împărți prin înțelegere ce nu e contestat, iar instanța se ocupă doar de rest.
• Pregătiți actele tehnice dinainte: cadastrul, extrasele, eventual propunerea de dezlipire. Expertul lucrează mai repede pe date clare.
• Gândiți-vă la vânzarea liberă înaintea licitației: un preț de piață e aproape întotdeauna mai bun decât unul obținut la licitație.

Dacă printre coproprietari sunt minori sau persoane sub ocrotire, înțelegerea e posibilă, dar cu încuviințarea prealabilă a instanței de tutelă (art. 983 alin. 2).

Cât costă

• La notar: onorariul pentru actul de partaj, extrasul pentru autentificare și tariful de intabulare.
• În instanță: taxa judiciară de timbru pentru partajul propriu-zis e jumătate din taxa obișnuită, calculată la valoarea masei partajabile (OUG 80/2013, art. 5 alin. 1 lit. e). Dacă în aceeași acțiune ceri mai multe lucruri legate de partaj, plătești o singură taxă, la valoarea cea mai mare (art. 5 alin. 2). Se adaugă expertiza și, de obicei, avocatul.

Partajul după divorț

După divorț, bunurile comune ale soților se împart după aceleași reguli. Dacă vă înțelegeți, partajul se poate face la notar. Dacă nu, ajunge în instanță, ca orice partaj judiciar. Situația cea mai grea e apartamentul cumpărat cu credit, pentru că banca nu e parte la partaj și creditul rămâne al amândurora până la o înțelegere cu ea. Pașii și opțiunile sunt în divorțul cu apartament cumpărat pe credit. Dacă nu știi ce intră în partaj și ce nu, citește bun comun sau bun propriu.

Alternativele la partaj

• Vânzarea împreună către un terț și împărțirea prețului. Fiecare plătește impozitul pe partea lui; vezi impozitul la vânzarea unui imobil moștenit.
• Vânzarea cotei către un coproprietar sau, cu riscurile ei, către un terț; vezi vânzarea unei cote fără acordul celorlalți.
• Donația cotei către ceilalți; comparația e în partaj sau donație.

Întrebări frecvente

Cât durează partajul la notar?

Dacă vă înțelegeți și actele sunt în ordine, actul de partaj se semnează la o programare, după ce notarul obține extrasul pentru autentificare (2 zile lucrătoare). Intabularea durează apoi 7 zile lucrătoare.

Cât durează partajul în instanță?

Legea nu fixează un termen. Instanța stabilește întâi bunurile și cotele, apoi dispune expertiza pentru loturi și abia apoi dă hotărârea, care poate fi atacată cu apel (Codul de procedură civilă, art. 984–985). Durata se socotește în luni sau ani.

Cât costă partajul în instanță?

Taxa de timbru pentru partajul propriu-zis e jumătate din taxa obișnuită, la valoarea masei partajabile (OUG 80/2013, art. 5). Se adaugă expertiza și avocatul.

Ce se întâmplă dacă apartamentul nu se poate împărți?

Se atribuie unuia dintre coproprietari, cu sultă către ceilalți, sau se vinde și se împarte prețul (Codul civil, art. 676).

Când devin proprietar după partaj?

De la data din actul de partaj, dar nu mai devreme de semnare, sau de la rămânerea definitivă a hotărârii. La imobile, efectele se produc doar după înscrierea în cartea funciară (Codul civil, art. 680).

Pot cere partajul oricând?

Da, acțiunea de partaj e imprescriptibilă, cu excepția cazurilor în care partajul a fost suspendat prin lege, act juridic sau hotărâre (Codul civil, art. 669).

Surse

1. Codul civil: art. 669 (imprescriptibilitatea), art. 670 (felurile partajului), art. 676 (modul de împărțire), art. 680 (efectele partajului).
2. Codul de procedură civilă: art. 983 (înțelegerile dintre părți), art. 984–986 (partajul judiciar, încheierea de admitere în principiu).
3. OUG nr. 80/2013 privind taxele judiciare de timbru: art. 5.
4. Ordinul ANCPI nr. 1.622/2025 (termenul de intabulare).