Contract de întreținere sau donație: casa dată în schimbul îngrijirii
Pe scurt: la donație, părintele dă casa fără să ceară nimic, iar între rude apropiate nu se plătește impozit. La contractul de întreținere, cel care primește casa se obligă să-i asigure părintelui hrană, haine, locuință și îngrijire la boală, de obicei pe viață (Codul civil, art. 2.254–2.257). Pentru că nu e gratuit, contractul de întreținere plătește impozitul de 1% sau 3%, chiar între părinte și copil. În schimb, dacă îngrijirea nu vine, părintele poate cere desființarea lui în instanță.
Doamna Maria are 78 de ani și un apartament în Craiova. Nepoata ei, Andreea, vine zilnic, îi face cumpărăturile și o duce la medic. Doamna Maria vrea să-i lase apartamentul, dar are o teamă: „și dacă după ce i-l dau nu mai vine?”. Fiul ei i-a spus să facă donație, „că e gratis la notar”. Notarul i-a propus un contract de întreținere. Amândouă variantele pot fi bune, dar răspund la întrebări diferite.
Ce e contractul de întreținere
Art. 2.254 din Codul civil îl definește simplu: o parte se obligă să facă, în folosul celeilalte, prestațiile necesare întreținerii și îngrijirii, pentru o anumită durată. Dacă durata nu e scrisă, întreținerea se datorează toată viața celui întreținut. Art. 2.257 spune ce înseamnă concret: hrană, îmbrăcăminte, încălțăminte, menaj, folosința unei locuințe corespunzătoare, plus îngrijirile și cheltuielile necesare în caz de boală. Nivelul se stabilește echitabil, după valoarea bunului primit și după condiția de viață de dinainte a celui întreținut.
Forma e strictă: contractul se încheie în formă autentică, sub sancțiunea nulității absolute (art. 2.255). Drepturile celui întreținut nu pot fi cedate și nici urmărite de creditori (art. 2.258).
Diferențele care contează
| Donație | Contract de întreținere | |
|---|---|---|
| Ce primește părintele în schimb | Nimic (eventual o sarcină scrisă în contract) | Întreținere și îngrijire, de obicei pe viață |
| Impozit la notar, între rude | 0 (Codul fiscal, art. 111 alin. 2 lit. b) | 1% sau 3% din valoare, ca la o vânzare |
| Forma | Autentică (art. 1.011) | Autentică (art. 2.255) |
| Dacă cel care a primit casa nu-și face partea | Revocare doar pentru ingratitudine sau sarcini neexecutate | Rezoluțiune pentru neexecutarea întreținerii, pronunțată de instanță (art. 2.263) |
| Frații pot cere raportul la moștenire | Da, dacă donația nu e scutită | De regulă nu, pentru că s-a primit ceva în schimb |
| Casa poate fi urmărită de creditorii celui care a primit-o | Da | Da, dar dreptul la întreținere al părintelui nu poate fi urmărit |
Impozitul: surpriza de la notar
Mulți află abia la notar că întreținerea costă. Codul fiscal impozitează orice transfer de locuință între vii cu 3%, dacă cel care o dă a avut-o cel mult 3 ani, sau cu 1% peste 3 ani (art. 111 alin. 1). Scutirea pentru rude până la gradul al III-lea e scrisă doar pentru donație (alin. 2 lit. b). Contractul de întreținere nu e donație, ci un contract cu prestații de ambele părți, așa că impozitul se datorează.
Cu cifre: apartamentul doamnei Maria valorează 280.000 de lei în grila notarială și e al ei de 30 de ani. Donația către nepoată nu plătește impozit, pentru că nepoata e rudă de gradul II. Contractul de întreținere plătește 1%, adică 2.800 de lei, pe lângă onorariul notarului. Valoarea din grilă pentru locuința ta o afli din grila notarială 2026.
Când contractul de întreținere merită banii
Merită exact în situația doamnei Maria: casa e dată pentru îngrijire, nu în plus față de ea. Contractul transformă o promisiune de familie într-o obligație care se poate executa. Dacă Andreea nu mai vine, doamna Maria nu trebuie să dovedească „ingratitudine”, cu faptele grave cerute de art. 1.023. Îi ajunge să arate că întreținerea nu se mai face. Rezoluțiunea pentru neexecutarea fără justificare a întreținerii se pronunță de instanță (art. 2.263 alin. 3). Instanța poate desființa și contractul în care comportamentul celeilalte părți face imposibilă continuarea în condiții conforme bunelor moravuri (alin. 2).
Mai e un avantaj, pentru familia lărgită. Frații care nu au îngrijit părintele nu pot cere raportul ca la o donație, pentru că bunul nu a fost dat gratuit. Dacă au impresia că valoarea casei e mult peste ce a costat întreținerea, pot încerca în instanță să arate că a fost de fapt o donație deghizată. Un contract cu obligații concrete, executate efectiv, e greu de răsturnat.
Când e mai potrivită donația
- Părintele e autonom și nu are nevoie de îngrijire, iar casa e un dar, nu o plată.
- Vrei să eviți impozitul, iar beneficiarul e rudă până la gradul III sau soț.
- Părintele vrea doar să-și păstreze locuința până la moarte. Pentru asta nu e nevoie de întreținere: ajunge o donație cu uzufruct pe viață sau cu drept de abitație. Diferențele sunt explicate în uzufruct sau drept de abitație.
Donația se poate face și „cu sarcină”: copilul primește casa și se obligă, de exemplu, să plătească întreținerea blocului sau medicamentele. Dacă sarcina nu e executată fără justificare, donația poate fi revocată (art. 1.020). Practic, e o variantă la jumătatea drumului. Rămâne donație, deci fără impozit între rude, dar are o obligație care poate fi cerută. Sarcina trebuie să fie clară și măsurabilă, altfel e greu de dovedit că nu a fost îndeplinită.
Ce să scrii în contractul de întreținere
Un contract care spune doar „se obligă să o întrețină” lasă loc de dispute. Merită detaliat:
- unde va locui cel întreținut (în casa lui, la cel care îl întreține sau într-un cămin plătit de acesta);
- ce cheltuieli acoperă cel care îl întreține: utilități, medicamente, însoțirea la medic, o persoană de îngrijire dacă e nevoie;
- cum se organizează înmormântarea. Art. 2.257 alin. (3) prevede că, la întreținerea viageră, cel care întreține are obligația să-l înmormânteze pe cel întreținut, așa că e bine să scrieți dinainte dorințele lui;
- ce se întâmplă dacă cel care întreține se mută în alt oraș sau în străinătate;
- dacă cel întreținut își păstrează un drept de abitație în casă, separat de întreținere.
Pentru actele de care are nevoie notarul la transfer, folosește lista de acte, iar pentru onorariul și impozitul exact, calculatorul taxelor notariale.
Contract de întreținere sau rentă viageră?
Codul civil mai are un contract apropiat: renta viageră (art. 2.242). Diferența e simplă: renta înseamnă sume de bani sau bunuri plătite periodic, nu îngrijire. E potrivită când vârstnicul vrea un venit lunar, nu pe cineva care să-l îngrijească. Unele reguli de la rentă se aplică și întreținerii (art. 2.256). Dacă persoana suferea, la semnare, de o boală din cauza căreia a murit în cel mult 30 de zile, contractul nu produce efecte (art. 2.247).
Întrebări frecvente
Se plătește impozit la contractul de întreținere între părinte și copil?
Da. Scutirea din Codul fiscal (art. 111 alin. 2 lit. b) e doar pentru donația între rude până la gradul III și soți. Contractul de întreținere plătește 1% (dacă părintele are locuința de peste 3 ani) sau 3%, calculat la cel puțin valoarea din grila notarială.
Pot face contract de întreținere fără notar?
Nu. Contractul de întreținere se încheie în formă autentică, altfel e lovit de nulitate absolută (Codul civil, art. 2.255).
Ce fac dacă cel care a primit casa nu mă mai îngrijește?
Poți cere instanței rezoluțiunea contractului pentru neexecutarea fără justificare a întreținerii (Codul civil, art. 2.263). Strânge dovezi: mesaje, martori, chitanțe pe care le plătești tu în locul lui.
Cât durează întreținerea dacă nu am scris nimic în contract?
Toată viața celui întreținut. Dacă durata nu e prevăzută sau e prevăzut doar caracterul viager, întreținerea se datorează pe viață (Codul civil, art. 2.254 alin. 2).
Surse
- Codul civil, forma consolidată: art. 2.242 și 2.247 (renta viageră), art. 2.254–2.263 (contractul de întreținere), art. 1.011, 1.020 și 1.023 (donația și revocarea ei).
- Codul fiscal, forma consolidată: art. 111 alin. (1) și alin. (2) lit. b).
