Vinzi un apartament primit prin donație: impozit, riscuri și calcule

Pe scurt: când vinzi o locuință primită prin donație plătești impozitul obișnuit: 1% dacă au trecut mai mult de 3 ani de la data contractului de donație și 3% dacă nu (Codul fiscal, art. 111). Anii se numără de la data actului autentic de donație. Donația în sine nu s-a impozitat dacă ați fost rude până la gradul al III-lea sau soți. Dacă părinții și-au păstrat uzufructul, acesta trebuie stins sau vândut împreună cu nuda proprietate. Pentru cumpărător contează data vânzării: dacă donatorul trăiește, o eventuală reducțiune cerută ulterior de alți moștenitori se face în bani, nu se ia apartamentul (Codul civil, art. 1.097 alin. 3).

Mulți părinți își donează apartamentul copiilor „ca să nu mai fie succesiune”. Ani mai târziu, copilul vrea să-l vândă și descoperă trei lucruri la care nu se gândise: impozitul se calculează după data donației, uzufructul păstrat de părinți îi blochează vânzarea, iar unii cumpărători sau bănci se tem de apartamentele donate. Mai jos ai pe rând regulile fiscale, ce faci cu uzufructul și ce risc există de fapt pentru cumpărător.

Donația: impozit la primire

Transferul prin donație e impozabil, dar Codul fiscal scutește donațiile „între rude și afini până la gradul al III-lea inclusiv, precum și între soți” (art. 111 alin. 2 lit. b). Pe înțeles: de la părinți, bunici, frați, unchi, mătuși, nepoți de frate sau soră, socri, nu plătești nimic. De la un prieten sau de la o rudă mai îndepărtată, plătește cel care primește, donatarul, 1% sau 3%, după cât timp donatorul a deținut imobilul. La donație, normele spun că „calitatea de contribuabil revine donatarului”.

Diferențele dintre donație, vânzare și moștenire, cu costurile fiecăreia, sunt în donație sau vânzare-cumpărare și donație sau moștenire.

Vânzarea: de când se numără cei 3 ani

Normele metodologice ale Codului fiscal, modificate prin HG 1.336/2023, spun: „în cazul transferului dreptului de proprietate prin donație [...] data dobândirii este data încheierii actului autentic”. Nu contează de când aveau părinții apartamentul.

Exemplu. Părinții au cumpărat apartamentul în 1998. Ți l-au donat pe 20 iunie 2024. Îl vinzi în noiembrie 2026 cu 480.000 de lei.

De la donație au trecut 2 ani și 5 luni: 3%, adică 14.400 de lei.
Dacă vinzi după 20 iunie 2027: 1%, adică 4.800 de lei.

Diferența e de 9.600 de lei. Dacă vânzarea nu e urgentă, data contractului merită planificată.

Calculatorul de mai jos îți arată cota și suma. La „Data dobândirii” scrii data contractului de donație.

Instrument gratuit

Calculează impozitul la vânzare: 1% sau 3%?

Scrii prețul din contract și data la care ai devenit proprietar. Vezi cota care se aplică și suma.

Calculul e orientativ și rămâne în browserul tău: nu trimitem nicăieri ce scrii.

O comparație pe care merită s-o faci înainte de donație. Dacă părinții vând ei apartamentul, după 28 de ani de proprietate, plătesc 1%. Dacă ți-l donează și îl vinzi tu în primii 3 ani, plătești 3%. Când scopul e vânzarea, nu locuirea, o donație făcută cu puțin timp înainte poate costa în plus.

Uzufructul: blocajul cel mai des întâlnit

Multe donații de la părinți se fac „cu rezerva uzufructului viager”: copilul primește nuda proprietate, iar părinții păstrează dreptul de a locui și de a folosi apartamentul toată viața. Pentru vânzare, asta înseamnă:

Varianta 1: părinții renunță la uzufruct, la notar, înainte de vânzare, iar tu vinzi proprietatea deplină.
Varianta 2: vindeți împreună, ei uzufructul și tu nuda proprietate, către același cumpărător, în același contract.
Varianta 3: vinzi doar nuda proprietate. Cumpărătorul intră în apartament abia după stingerea uzufructului. Un astfel de cumpărător e greu de găsit, iar prețul e mult mai mic.

Pentru impozit, când nuda proprietate și uzufructul au fost dobândite la date diferite, se ia în calcul data dobândirii nudei proprietăți. La transmiterea nudei proprietăți, baza de calcul nu poate fi mai mică de 80% din valoarea din grila notarială; la uzufruct, 20% (Codul fiscal, art. 111 alin. 4^1 lit. b și c). Ce înseamnă fiecare drept e explicat în nuda proprietate sau proprietate deplină și uzufruct sau drept de abitație.

Riscul pe care îl vede cumpărătorul

Unii cumpărători, și uneori băncile, ezită la un apartament primit prin donație. Motivul e rezerva succesorală: după decesul donatorului, ceilalți moștenitori rezervatari (de exemplu, un frate al tău) pot cere reducțiunea donației, dacă aceasta le-a încălcat rezerva.

Codul civil răspunde direct la întrebarea „ce se întâmplă cu cumpărătorul?”:

ca regulă, reducțiunea se face în natură, adică se poate lua înapoi bunul (art. 1.097 alin. 2);
dar se face „prin echivalent”, adică în bani, „în cazul în care, înainte de deschiderea moștenirii, donatarul a înstrăinat bunul” (art. 1.097 alin. 3).

Așadar, dacă vinzi apartamentul cât timp donatorul trăiește, cumpărătorul nu riscă să piardă apartamentul printr-o reducțiune; eventuala diferență o datorezi tu, în bani, celorlalți moștenitori. Riscul apare dacă vânzarea are loc după decesul donatorului. Atunci cumpărătorul atent va cere ca ceilalți moștenitori rezervatari să confirme, la notar, că nu au pretenții. Reducțiunea are și ea condiții și termene proprii, pe care notarul le verifică pe cazul concret.

Cum liniștești un cumpărător. Arată-i contractul de donație și extrasul de carte funciară. Dacă donatorul trăiește, spune-i explicit regula din art. 1.097 alin. 3. Dacă donatorul a decedat și mai sunt frați, propune o declarație notarială a lor. Notarul cumpărătorului poate confirma totul înainte de antecontract.

Clauza „să nu vinzi” din contractul de donație

Unii părinți scriu în contractul de donație o interdicție de vânzare, de exemplu „cât trăim noi”. Codul civil o permite sub numele de clauză de inalienabilitate, dar cu limite: „pentru o durată de cel mult 49 de ani și dacă există un interes serios și legitim”, cu termenul socotit de la dobândirea bunului (art. 627 alin. 1). Ca să fie opozabilă cumpărătorilor, clauza trebuie făcută publică prin cartea funciară (art. 628 alin. 2), unde apare în partea a II-a a extrasului.

Dacă ai o asemenea clauză și interesul care a justificat-o a dispărut, de exemplu părinții te-au rugat chiar ei să vinzi ca să vă mutați împreună, instanța te poate autoriza să vinzi (art. 627 alin. 2). Cea mai simplă cale rămâne însă acordul părinților, dat la notar, pentru ridicarea clauzei înainte de vânzare. Fără una dintre acestea, notarul nu va autentifica vânzarea.

Revocarea donației

O donație se poate revoca, de exemplu pentru ingratitudine, în condițiile Codului civil. Pentru cumpărător contează ce scrie în cartea funciară: vezi dacă apare vreo notare de acțiune în justiție privind donația. Cum citești extrasul afli în extrasul de carte funciară explicat.

Calcul complet: câți bani îți rămân

Apartament donat de părinți în 2021, fără uzufruct, vândut în 2026 cu 95.000 de euro (în jur de 475.000 de lei; folosește cursul BNR din ziua semnării):

impozit, 1% (peste 3 ani de la donație): aproximativ 4.750 de lei, încasat de notar;
certificatul energetic: îl plătești tu, la auditor;
certificatul fiscal: trebuie să ai impozitul pe tot anul plătit (Codul de procedură fiscală, art. 159 alin. 5); vezi certificatul fiscal la vânzare;
notarul, intabularea și extrasul pentru autentificare: de obicei le plătește cumpărătorul (Codul civil, art. 1.666).

Restul costurilor, pentru ambele părți, le găsești în calculatorul de taxe notariale.

Întrebări frecvente

Ce impozit plătesc dacă vând un apartament primit prin donație?

1% din preț dacă au trecut mai mult de 3 ani de la data contractului de donație și 3% dacă nu (Codul fiscal, art. 111 alin. 1). Baza e prețul din contract, dar nu mai puțin decât valoarea din grila notarială.

De când se calculează cei 3 ani la o donație?

De la data încheierii actului autentic de donație (Normele Codului fiscal, după HG 1.336/2023), nu de la data la care donatorul a dobândit imobilul.

Se plătește impozit la donația de la părinți?

Nu. Donațiile între rude până la gradul al III-lea inclusiv și între soți sunt scutite (art. 111 alin. 2 lit. b).

Pot vinde apartamentul dacă părinții au uzufruct?

Da, dar fie părinții renunță la uzufruct înainte, fie îl vindeți împreună cu nuda proprietate, în același contract. Altfel vinzi doar nuda proprietate, iar cumpărătorul nu poate locui acolo până la stingerea uzufructului.

E riscant să cumperi un apartament donat?

Dacă donatorul trăiește la data vânzării, o eventuală reducțiune se face în bani, de la donatar, nu prin luarea apartamentului (Codul civil, art. 1.097 alin. 3). Riscul apare la vânzările făcute după decesul donatorului, când pot exista moștenitori rezervatari.

Cine plătește impozitul la vânzarea apartamentului donat?

Vânzătorul, adică donatarul, prin notar, înainte de semnare (art. 111 alin. 6).

Surse

Codul fiscal (Legea nr. 227/2015): art. 111 alin. (1), (2) lit. b), (4^1), (6).
Hotărârea Guvernului nr. 1.336/2023 pentru modificarea Normelor metodologice ale Codului fiscal (data dobândirii la donație, nuda proprietate, contribuabilul la donație).
Codul civil: art. 627–628 (clauza de inalienabilitate), art. 1.097 (efectele reducțiunii), art. 1.666 (cheltuielile vânzării).
Codul de procedură fiscală: art. 159 alin. (5).